리얼티인컴(티커:O) 유상증자 주가 하락 소식 분석!(ft.리츠주, 월복이, 배당금)

리얼티인컴 유상증자

 

 

| 리얼티인컴은 어떤 기업인가?

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리얼티인컴 로고

리얼티인컴은 미국의 대표적인 부동산 투자신탁회사로 개인투자자들의 투자금을 모아 부동산 자산에 투자하는 기업으로 이로인해 발생한 임대료의 90%를 의무적으로 배당금의 형식으로 투자자들에게 환원하는 월배당 리츠주이다.

 

리얼티인컴의 비즈니스모델은 매우 단순하다.

 

부동산 투자신탁회사는 법적으로 부동산으로 인한 수익이 95%를 넘어야 리츠(Reits)기업으로써 인정받기 때문에 부동산을 매입하고, 이를 임대하여 임대수익으로 수익을 올린다.

 

리얼티인컴이 다른 리츠주에 비해 갖는 장점은 바로 3N이라는 것이다.

3N은 triple net lease를 지칭하는 것인데, 임대료는 물론 건물의 보험료, 유지보수비용, 재산세등을 임차인이 부담하는 사업모델을 뜻한다.

 

이로인해 리얼티인컴은 그저 공실율을 최소화하면서 임대율을 높게 유지하고, 이를 통해 얻은 임대수익으로 또 새로운 부동산을 추가하여 임대수익을 늘리고, 배당을 지급하는 단순한 과정만 반복하면 된다.

이러한 단순하지만 탄탄한 사업모델로 인해 리얼티인컴은 1994년 NYSE에 상장된 이후오 연평균 약 15%의 주가의 상승으로 인한 수익과 배당금으로 인한 수익을 기록하고 있으며, 자산이 지속적으로 증가하기 때문에 수익도 증가하고, 수익에서 나오는 배당금도 증가하면서 배당금만 따지면 연 4.4~5% 꾸준히 상승하고 있다.

리얼티인컴의 배당성장율

 

또한 25년이상 배당을 IT버블, 리먼사태 때에도 연속적으로 지급한 '배당귀족주'에 속하고 위기속에서도 경영을 능동적으로 수행하면서 배당을 지급할 여력이 있었다는 의미로 배당에 대한 신뢰도가 매우 높은 기업이다.

 

리얼티인컴의 포트

리얼티인컴은 미국은 물론, 영국(UK)이나 브라질등에 분포하는 49개지역에 6500개 이상의 건물을 보유하고 있어 이로인한 임대수익이 발생하고 있다. 

리얼티인컴의 임차인(tenant)

뿐만 아니라 tenant(임차인)들이 대부분 무디스등의 신용평가기관에서 BBB+인 투자등급이상을 받은 탄탄한 기업들이기 때문에 배당이 밀리거나 임대료를 못 받을 위험이 현저히 적다.

임차인의 포트폴리오를 보면 retail이 약 70%이상이고, 그외에도 제약, 피트니스등의 임차인이 많기 때문에 리얼티인컴 주식 1주만 사놓으면 포트 분산효과도 볼 수 잇다.

 

리얼티인컴은 코로나 상황에서도 경영을 탄탄히 관리하면서 배당을 되려 상향했는데, 이로인해 주가가 $67달러까지 간적이 있으나, 주 고객인 retail이 코로나의 영향을 받으면서 defferal등으로 2020년 3Q의 실적이 약간 감소하면서 주가가 반응하여 $60 달러 전후에 머무르고 있었던 상황이다.

 

defferal은 임차인이 경영이 약간 어려울 때, 리얼티인컴 같은 임대인이 임대료를 30~70%만 받고, 경영이 개선됬을 때, 미뤄둔 임대료를 받는 방식으로 임차인과 상부상조하는 제도이다.

이로인해 리얼티인컴은 당장의 이익이 줄면서 저조한 실적을 기록했다.

 

그러나, 이 상황에서도 리얼티인컴은 임대율을 90%이상으로 유지하면서 다른 리츠주에 비해 양호한 관리를 보여주고 있다.

리얼티인컴 임대비율

리얼티인컴은 뉴욕에 상장된 1994년부터 지금까지 96.5%이상의 임대비율을 기록하면서 경영관리능력의 탁월함을 보여주고 있는데, 쉽게말해 임대료가 밀리는 적이 없다는 것이다.

 

이런 자료만 보아도 리얼티인컴은 믿고 투자할 수 있는 리츠기업이다.

적은 투자자금(주식)으로 간접적으로 건물주가 될 수 있으면서 공실율이나 세금, 비용은 기업에서 알아서 책임져주는 좋은 월배당주인 것이다.

 

배당률은 4.5%정도인데, 이 정도면 우리나라의 평균적인 부동산 임대수익과 맞먹는 정도이다. 다른것은 투자자금의 규모정도일 뿐이다.

 

 

| 리얼티인컴의 유상증자(Public Offering) 공시

 

오늘 1월 12일에 프리마켓에서 리얼티인컴이 이례적으로 3~4%이상 하락해서 주주분들은 놀란 분도 있을 것 같은데요.

 

리얼티인컴이 하락한 이유는 유상증자(Public Offering) 소식 때문입니다.

 

코로나 상황으로 인해 줌, 텔라독, 도쿠사인등의 비대면 재택근무와 관련된 주식이 관심을 받았죠.

이러한, 비대면 문화의 영향으로 확진자가 많았던 뉴욕의 상업용(사무실) 부동산 수요가 매우 줄었다고 합니다.

이러한 수요감소로 뉴욕의 부동산 시세가 2020년 이례적으로 하락햇는데요.

 

관련 그래프를 보면,

뉴욕 부동산 차트

2012년 이후 꾸준히 상승추세이던 뉴욕 부동산이 코로나의 영향으로 이례적으로 하락하는 차트를 보이고 있습니다.

초록색부분은 2021년의 예상수치이므로 아직도 뉴욕 부동산은 평균적으로 저평가를 받고 있는 상황입니다.

 

리얼티인컴은 이러한 기회를 놓치지 않고, 높은 임대수익을 얻을 수 있는 뉴욕의 부동산 자산을 매입할 기회로 여겨 2020년 뉴욕의 부동산을 몇채 매입하였고, 2021년도 추가적인 매입을 위한 자금을 모으고자 유상증자를 실시한 것입니다.

 

그런데, 왜 저금리 대출도 아니고, 채권(회사채)발행도 아니고 유상증자일까요?

 

그 이유는 채권과 대출은 재무제표 상에 차입금(부채)로 기록되어 기업의 재무를 악화하는 반면 유상증자는 기업의 자본과 자산을 상승시켜 건전한 자금으로 재무를 건전하게 만들기 때문입니다.

 

어쨌든 리얼티인컴은 1월 11일 보통주식 1050만주를 공모를 하기 시작했고, 해당주식을 매입한 투자자들 중 추가적으로 150만주가량을 한달 이내에 구매할 수 있는 옵션을 지급할 예정이라는 소식입니다.

 

이번 리얼티인컴의 유상증자 공모의 상장주관사는 뱅크오브아메리카, 모건스탠리, 씨티은행등 입니다.

 

리얼티인컴은 기존 3억 5000만주의 주식에 추가적으로 1200만주의 주식을 상장하는 것이기 때문에 이로인한 기존주식의 희석효과를 고려하여 공모가를 $57.05달러로 정했습니다.

 

리얼티인컴은 2021년에만 영국(UK)과 미국의 부동산을 약 6000억원정도 매입할 예정으로 이 매입자금은 유상증자로 충당한다는 계획입니다.

 

혹시, 유상증자로 인해 리얼티인컴의 배당이나 주가가 흔들리는 것 아니냐고 생각하실 수 있는데요.

 

리얼티인컴의 제무재표를 보면

리얼티인컴 재무제표

2016년 $374백만 달러, 2017년, 2019년 약 800백만달러등의 유상증자(주식발행 순계)를 발행했지만 배당금은 오히려 ㄱ꾸준한 성장을 보이고 있기 때문에 리얼티인컴을 믿는 주주라면 이번 기회에 주식을 더 사두는 것도 나쁘지 않을 것이고,

유상증자 소식에 지나치게 동요할 필요는 없을 것으로 보입니다.